“Không đáng lo ngại về bong bóng BĐS, thị trường xuất hiện xu hướng đầu tư mới”

Thông tin tại “Diễn đàn toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam 2019” sáng 4/5, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, năm 2019 có nhiều xu hướng bất động sản (BĐS) phát triển ở nhiều loại hình, tuy nhiên báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ cho vay đối với dự án BĐS công nghiệp, dự án khu chế xuất du lịch nghỉ dưỡng, cho vay mua quyền sử dụng đất cuối năm 2018 lại giảm so với đầu năm.

Cụ thể, dư nợ cho vay khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng giảm 22%; nhưng dư nợ cho vay đối với mua quyền sử dụng đất giảm tới 28%. Trong khi đó, dư nợ cho vay đối với loại hình bất động sản khác như khu nhà ở, cao ốc cho thuê… lại tăng đến 10%; đặc biệt dư nợ cho vay đối với xây dựng khu đô thị còn tăng tới 24% so với đầu năm 2018.

Cơ quan quản lý nhà nước cho rằng, những tháng còn lại của năm 2019 không đáng lo ngại về bong bóng bất động sản, thị trường sẽ phát triển chắc chắn hơn, bền vững hơn và xuất hiện những xu hướng đầu tư mới.... Ảnh: Minh Thư

Về giao dịch, ông Khởi đánh giá, đầu năm 2019 và năm 2018 có giảm hơn so với năm 2017. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, quý 1/2019 có 14 dự án mới đủ điều kiện bán, với khoảng hơn 5.000 căn hộ; so với năm 2018 thì chiếm khoảng 20%; còn nhà ở thấp tầng thì tương đương hơn 14% so với cùng kỳ 2018.

Trong khi ở TP.HCM, quý 1/2019 có hơn 3.300 căn hộ được xác nhận đủ điều kiện bán, tương đương 12% so với cùng kỳ 2018; còn nhà thấp tầng tương đương 20%.

“Như vậy, lượng giao dịch và nguồn cung 2019 giảm hơn so với 2018. Điều này do thời gian qua có sự rà soát lại thủ tục pháp lý, rà soát lại các dự án đang trong quá trình làm thủ tục đầu tư… nên lượng giao dịch không tăng mạnh”, ông Khởi đánh giá.

Những tháng còn lại của năm 2019 thị trường BĐS sẽ ra sao khi Nhà nước thay đổi nhiều chính sách có thể tác động đến thị trường BĐS?

Theo Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, vừa qua, Thủ tướng đã ký 2 chỉ thị, chỉ thị 09 nhằm đảm bảo mục tiêu tăng trưởng cho 9 tháng còn lại của năm 2019 và chỉ thị số 11 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS. Thủ tướng giao nhiều bộ ngành triển khai; trong đó có sửa một số Luật như Luật đầu tư sửa đổi và Luật doanh nghiệp sửa đổi, Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch đầu tư sớm trình Quốc hội trong tháng 5. Ngoài ra, Luật đấu thầu cũng đang nghiên cứu sửa đổi hay Luật Xây dựng cũng sẽ được Bộ Xây dựng trình vào tháng 7 tới.

“Thủ tướng cũng giao cho BXD nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở. Theo đó, xu hướng sửa đổi là mở rộng hình thức đầu tư nhà ở xã hội…. “, ông Khởi thông tin thêm.

Cũng theo ông Khởi, việc sửa đổi một số chính sách thuộc thẩm quyền của Chính phủ như việc sửa đổi Nghị định 15 về hợp tác công tư, và cuối năm 2018 có nghị quyết 60 về việc tạm dừng các dự án hợp tác công tư nói chung, chỉ những dự án đã ký hợp đồng trước thời điểm 31/12/2018 là được triển khai cũng có nhiều tác động tới thị trường BĐS.

Bởi lẽ, những dự án BĐS có liên quan đến BT cũng bị dừng lại, kể cả dự án mới, dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ... Vì thế, ông Khởi cho rằng, sắp tới có khả năng hình thức BT sẽ hạn chế hơn, sẽ chuyển sang đấu giá quyền sử dụng đất nhiều hơn là chuyển giao quỹ đất để làm dự án, trừ những dự án đặc biệt.

Ngoài ra, việc hạn chế cho vay ngắn hạn để chuyển sang cho vay trung hạn và dài hạn cũng sẽ tác động tới thị trường BĐS.

Theo đánh giá của ông Khởi, năm 2019, thị trường BĐS cũng không có gì nổi bật hơn năm 2018, chỉ là cơ cấu lại nguồn hàng BĐS, phân định rõ các loại hình BĐS, không có chuyện sốt Condotel, Officetel … như đầu năm 2018.

Đồng thời, sau khi Nhà nước rà soát lại cơ chế pháp lý, nguồn cung sẽ bảo đảm hơn, an toàn hơn, nhưng nhìn chung cũng không có gì nổi bật hơn so với năm 2018.

“Có thể có xu hướng đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại các tỉnh, địa phương có tiềm năng du lịch. Nhưng báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy dư nợ cho vay vào phân khúc này giảm thì nguồn vốn ở đâu? Tôi cho rằng, chắc chắn phải có từ mua bán sáp nhập dự án (M&A). Tuy nhiên, do ngân hàng siết cho vay đối với BĐS có thể sẽ có khó khăn đối với doanh nghiệp BĐS về nguồn vốn ban đầu, nhưng đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, nguồn đầu tư, xác định lại chiến lược đầu tư bởi thời gian tới, Nhà nước sẽ kiểm soát chặt hơn nguồn tín dụng với BĐS … điều này để tránh tình trạng bong bóng, đầu tư theo trào lưu xảy ra”, ông Khởi cho biết thêm.

Lãnh đạo Cục quản lý nhà cho rằng, vừa qua một số khu vực có đầu cơ, mua bán lô nền… nhưng nhà nước đã có kinh nghiệm hơn trong việc điều tiết nên nguồn cầu thực thời gian tới chắc chắn sẽ tăng lên. Do đó, cần đầu tư vào nhà ở giá thấp.

“Bộ Xây dựng đang nghiên cứu phát triển nhà ở giá thấp cho thuê để có ưu đãi cho doanh nghiệp. Phát triển nhà ở xã hội rất cần thiết nhưng một năm qua nguồn cung rất thấp do nguồn vay vốn ưu đãi không có, doanh nghiệp chưa quan tâm nhiều… vì thế cần nghiên cứu loại hình đầu tư khác để có thêm sản phẩm ra thị trường. Các doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu đầu tư BĐS công nghiệp nhất là khi các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam”, ông Khởi cho hay.

Cho rằng, năm 2019 là năm mà thị trường BĐS có những khó khăn, thuận lợi đan xen, đây cũng là chu kỳ 10 năm kể từ khi thị trường BĐS trầm lắng năm 2009, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, với những kinh nghiệm thu được trong nỗ lực vượt qua khó khăn trong gian đoạn 2008 - 2013 cả từ phía các cơ quan quản lý nhà nước và từ phía doanh nghiệp, chắc chắn thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định.

Theo ông Hà, giá BĐS có thể tăng nhẹ do thiếu nguồn cung ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh do nhu cầu về các loại BĐS nhà ở vẫn còn cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn và các khu hành chính - kinh tế mới. Ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường BĐS công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo là các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển.

Đồng thời, tín dụng BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay BĐS sẽ chất lượng và lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào BĐS như: vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán BĐS.