Các huyện Hà Nội sắp lên quận: Giá bất động sản sẽ diễn biến ra sao?

Việc Hà Nội đã phê duyệt đề án đầu tư xây dựng huyện Hoài Đức thành quận vào năm 2020, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ thành quận vào năm 2025, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, đây là một tin đáng mừng cho thị trường bất động sản của các huyện. Với đề xuất đầu tư xây dựng này, từng huyện sẽ có định hướng phát triển và nâng tiêu chuẩn để phù hợp với mức độ đô thị hóa cao hơn của tên gọi cấp hành chính mới.

Theo chuyên gia nhận định, giá bất động sản những khu vực huyện sắp lên quận có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình; hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời...

Bà Hằng dẫn ví dụ, theo đề xuất, huyện Đông Anh và Đan Phượng được định hướng trở thành quận với điểm nhấn là các đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm cao cấp, các khu vui chơi giải trí, khu dịch vụ cao cấp về chăm sóc sức khỏe, trung tâm sáng tạo phục vụ cho nghiên cứu và phát triển. Mặt khác các huyện Thanh Trì, Gia Lâm được định hướng phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng mạnh thương mại dịch vụ. Những động thái đầu tư xây dựng này chắc chắn sẽ thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa của các huyện, phát triển hạ tầng kỹ thuật - xã hội và đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản khu vực.

Minh chứng cho tác động này là các huyện đi trước như Từ Liêm, Long Biên. Quá trình đầu tư xây dựng 2 huyện này lên quận đã tạo nên những dấu ấn rõ rệt đối với thị trường bất động sản tại những địa bàn này. 

“Tuy vậy, đối với việc các huyện sắp lên quận, cũng cần lưu ý rằng, quá trình đầu tư xây dựng các huyện này lên quận không diễn ra trong ngày một ngày hai mà sẽ kéo dài từ nay đến 2025. Vì vậy, giá bất động sản những khu vực này có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình. Những hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời. Đó cũng là kinh nghiệm các nhà đầu tư có được từ các thị trường đi trước”, bà Hằng nhận định.

Cũng theo bà Hằng, các hiện tượng sốt đất trước đây đã cho họ nhiều bài học; đã có những người đầu tư vào đất huyện chờ tăng giá khi lên quận nhưng sớm phải rút khi thị trường suy giảm.

“Từng khu vực có thể sẽ có mức tăng giá khác nhau, tùy thuộc vào mức độ đầu tư, thời điểm đầu tư vào cơ sở hạ tầng và tiện ích. Tuy vậy, có thể nói nếu thị trường ghi nhận tình trạng tăng giá quá nhanh thì đây là tình trạng sốt đất ảo. Cần lưu ý là lộ trình 4 huyện này lên quân sẽ diễn ra từ nay đến 2025. Sẽ phải mất vài năm để thị trường bất động sản phản ánh rõ rệt sự thay đổi, khác biệt lên giá bất động sản”, bà Hằng lưu ý.

Do đó, để mức tăng giá này bền vững, bà Hằng cho rằng, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ và đồng bộ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy tụ các cơ quan ban ngành... Nếu nhìn vào các huyện sẽ lên quận hiện nay có thể thấy đây là một chặng đường dài. Vì vậy, các hiện tưởng thổi giá hay tạo sốt đất ảo nếu có xảy ra, theo thời gian sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh giá trị thực.

Bà Hằng dẫn chứng Đông Anh chính là minh chứng cho điều này, trước thông tin Đông Anh lên quận, các đợt sốt đất xuất hiện nhưng cũng đã lắng xuống sau đó. Đã có những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở thị trường bất động sản khu vực này nhưng đã không có được lợi nhuận như kỳ vọng do thị trường suy giảm. Đây là bài học cho các thị trường khác, các nhà đầu tư đang muốn đầu tư lướt sóng cần xem xét rủi ro thanh khoản của bất động sản tại những khu vực này. 

Vậy có nên đầu tư vào các huyện chuẩn bị lên quận và nếu đầu tư thì cần lưu ý điều gì?

Trả lời câu hỏi này, bà Hằng cho rằng, các huyện sẽ lên quận nhìn chung đều là các thị trường mới. Trong bối cảnh đô thị hóa, đây chính là các thị trường có dư địa để phát triển và để bất động sản tăng giá, nhiều hơn là các thị trường đã ổn định. 

Tuy vậy, bà Hằng lưu ý, để nhìn thấy rõ sự thay đổi của các huyện này trong quá trình đô thị hóa và thị trường bất động sản phản ánh điều này lên giá đất là một lộ trình. Nhà đầu tư vì vậy nếu muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn cần hết sức cẩn trọng với các cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản của khoản đầu tư của mình.

“An toàn hơn là nên có tầm nhìn từ trung đến dài hạn, nhưng cũng cần có một mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý. Mức lợi nhuận trung bình hàng năm có thể không quá lớn, nhưng nếu mức này cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng để phản ánh mức rủi ro cao hơn của hoạt động đầu tư bất động sản tại các huyện này thì đây vẫn có thể là một khoản đầu tư hợp lý”, bà Hằng khuyến cáo.